當您持有香港物業，並希望釋放物業隱藏的「資金潛能」，市場上最常見的三種按揭財技分別是「二按（Second Mortgage）」、「加按（Mortgage Plus / Equity Cash Out）」及「轉按（Refinance）」。三者一字之差，但實際操作、息率、申請條件及合適情境差異極大 [web:137][web:143]。本指南由 Dragon Credits 信貸顧問團隊整合 2026 年最新利率及銀行優惠資料，為您拆解三者定義、利率水平、申請條件、適合人士，並附上多個實例計算，讓您能精準判斷哪一種最適合自己的財務狀況。
H2：為何要做物業套現？三種需求驅動三種策略
物業套現的常見動機有三：第一是「省息」 — 利用市場利率下跌或自身信貸改善，重新議價較低利率；第二是「套現」 — 將樓價升值部分轉為現金作其他投資、業務、教育或還債用途；第三是「整合債務」 — 將高息個人貸款或信用卡循環餘額整合進低息物業按揭中 [web:138]。三種需求對應三套不同的按揭工具，選錯方向只會白白浪費罰息及手續費。
H2：什麼是二按（Second Mortgage）？
二按是指業主在保留原有銀行一按的前提下，再向另一間銀行、財務公司或發展商申請的第二次按揭 [web:143][web:145]。即同一物業同時承擔兩筆按揭債務，第一筆由原銀行享有優先受償權（First Charge），第二筆由二按提供者排第二位（Second Charge）。
H3：二按的關鍵特點
- 提供機構：發展商、財務公司或物業代理；銀行較少承造 [web:145]
- 利率水平：較一按高 1%–2%；新盤發展商二按首兩年常見 2.5%–2.75%，第三年起跳升至 5%–6% [web:143][web:145]
- 最長年期：一般最長 20–25 年 [web:143][web:145]
- 必須條件：必須事先得到承造一按銀行的書面同意，並進行壓力測試（即使一般按揭已暫停壓測）[web:143]
- 成數：一按 + 二按合計可達物業估值 80%–90%
H3：二按的優點與缺點
- 優點：保留原一按的低息合約、總體首期負擔較少、適合短期資金缺口
- 缺點：二按息率高、首兩年「呼吸 Plan」過渡後利率大幅上升、雙重供款壓力 [web:143]
H2：什麼是加按（Mortgage Plus / Equity Cash Out）？
加按是指業主在原有承按銀行重新評估物業價值，並於同一機構內提取額外貸款套現 [web:143]。整個過程只涉及一間銀行，毋須轉換承按行，手續較轉按簡單 [web:138]。
H3：加按的關鍵特點
- 提供機構：原承按銀行（單一機構）
- 利率水平：與原按揭相同或略高，普遍維持在 H+1.3% 封頂 P-1.75% 水平（2026 年市場行情）[web:139]
- 成數：通常合計新貸款額不超過物業估值 60%–70%（自用住宅）
- 條件：物業有明顯升值、業主信貸狀況穩定，並可通過 DTI 50% 評估
- 用途：常見於裝修、子女教育、業務周轉、清還高息貸款
H3：加按的優點與缺點
- 優點：手續簡單、毋須律師費、只在同一銀行重新計算貸款額
- 缺點：銀行加按額度未必比轉按套現更高、議價空間較少、無現金回贈
H2：什麼是轉按（Refinance / Refinancing HK）？
轉按是指業主將物業按揭由原承按銀行轉移至另一間銀行，重新承造新按揭 [web:41][web:142]。轉按又分為「平手轉按」與「轉按套現」兩類：前者貸款額不變，純粹追逐更低利率或現金回贈；後者則因樓價上升而藉機提取額外資金 [web:41][web:142]。
H3：轉按的關鍵特點
- 提供機構：新銀行（替代原承按行）
- 利率水平：受惠於 2026 年銀行減息潮，H 按封頂息率重返 3.25%，定息按揭最低 2.73% [web:142]
- 現金回贈：市場上最高可達 1.5%–1.75% 貸款額 [web:140][web:142]
- 條件：原按揭已過罰息期；最早可於罰息期完結前 3 個月開始申請 [web:140][web:147]
- 整個流程需時：約 1.5 至 2 個月 [web:147]
H3：轉按的四大好處
- 好處一：取得更低利率或更高現金回贈 [web:41][web:142]
- 好處二：物業升值套現，貸款額增加 [web:41]
- 好處三：「甩按保」— 物業升值後實際成數回落至七成以下，可省按揭保險費 [web:41]
- 好處四：取得 Mortgage Link 戶口，存款利率與按揭利率掛鈎 [web:41]
H2：二按 vs 加按 vs 轉按 一表比較
以下表格綜合三者最關鍵的差異，方便業主快速對照：
- 二按：保留原一按、息率最高、新盤發展商「呼吸 Plan」常見、最長 20–25 年 [web:143][web:145]
- 加按：同一銀行加借、利率與原按揭相當、毋須律師費、無現金回贈
- 轉按：換新銀行重批、利率最低 H+1.3% 封頂 3.25%、現金回贈 1.5%、需重新做估價及律師費 [web:139][web:142]
H2：2026 年最新利率水平比較
H3：銀行一按／加按／轉按息率
根據 2026 年 5 月最新數據，匯豐、恒生、中銀、渣打、東亞等主要銀行普遍提供 H+1.3% 計劃，封頂利率重返 3.25% [web:139][web:142]。1 個月 HIBOR 約 1.0% 水平，實際 H 按息率約 2.3%–2.4% [web:139]。部分銀行提供定息按揭，首 3 年固定 2.73% [web:142]。
H3：二按息率
新盤發展商二按首 2 年息率約 2.5%–2.75%；第 3 年起息率跳升至 5%–6% [web:143][web:145]。財務公司二按息率介乎 6%–18%，視乎財務公司級別、貸款成數及借款人信貸狀況 [web:141]：
- 一線財務公司（華僑永亨、華人、大眾）：3.5% 起，但通常只承造一按 [web:141]
- 二線財務公司（按揭360、靄華押業、新鴻基信貸、香港信貸）：8%–14% [web:141]
- 三線財務公司（順億、象錢寶、Zero Finance）：12%–18% [web:141]
H3：加按息率
加按息率與原按揭相同或略高，普遍維持 H+1.3% 封頂 3.25% 水平 [web:125][web:138]。部分銀行對加按部分另設較高加碼，須留意條款。
H2：三者申請條件與所需文件
H3：二按申請條件
- 原銀行一按書面同意
- 通過壓力測試（即使主流市場已暫停）[web:143]
- 物業估值高於原一按貸款餘額至少 30%
- 文件：身份證、入息證明、原按揭月結單、估價報告、一按銀行同意函
H3：加按申請條件
- 已供款滿 1–2 年（部分銀行容許供款滿 6 個月）
- TU 評級 A–C 級、無遲還紀錄
- 通過 DTI 50% 評估
- 文件：身份證、3 個月糧單、銀行月結單、原按揭月結單
H3：轉按申請條件
- 原按揭已過罰息期或於罰息期完結前 3 個月內申請 [web:140][web:147]
- TU 評級 A–C 級
- 通過 DTI 50% 評估
- 物業估價滿足新按揭成數要求
- 文件：身份證、3–6 個月糧單、稅單、現有按揭月結單、估價報告 [web:147]
H2：誰適合二按？誰適合加按？誰適合轉按？
H3：適合做二按的人士
- 購買新盤一手樓、想用發展商「呼吸 Plan」減低首期負擔
- 原一按息率非常低（如 H+1.0% 以下），不願意全盤轉按 [web:138]
- 短期內需要追加資金，且能承擔首兩年後息率大幅上升的風險
H3：適合做加按的人士
- 與原承按行關係良好、入息穩定升幅
- 套現金額不大（通常 50 萬–200 萬港元）
- 希望省卻律師費及估價費，追求最便捷流程
H3：適合做轉按的人士
- 原按揭剛過罰息期 [web:140]
- 物業大幅升值，希望套現 200 萬港元以上
- 追求現金回贈最大化（1.5%–1.75%）[web:142]
- 希望同時甩按保、轉換 H 按 / P 按 / 定息計劃 [web:41]
H2：三大實例計算 — 點樣計到實際慳幾多？
H3：實例一：轉按慳息實戰
陳先生 2023 年承造 600 萬按揭、25 年期、原利率 H+1.5% 封頂 4.0%。2026 年銀行減息，可轉按至 H+1.3% 封頂 3.25%。每月供款由 31,640 港元降至 29,250 港元，每月省 2,390 港元，全年省 28,680 港元。再加上新銀行 1.5% 現金回贈（即 600 萬 × 1.5% = 9 萬港元），首年總計慳超過 12 萬港元 [web:142]。
H3：實例二：加按套現實戰
黃太 2018 年承造 500 萬按揭，物業現估值 900 萬港元、原貸款餘額 380 萬。她希望加按 200 萬港元裝修。同一銀行重新批核後，新貸款合計 580 萬港元，每月供款由原 21,500 港元升至 32,800 港元，月增 11,300 港元，但仍維持原 H+1.3% 封頂 3.25% 利率 [web:125][web:138]。
H3：實例三：二按 vs 轉按取捨
林先生 2024 年承造 800 萬一按、息率 H+1.3% 封頂 2.5%（罰息期內）。2026 年因業務急需 200 萬港元周轉，他面對兩個選擇：
- 做二按：保留原一按低息，向財務公司加借 200 萬港元，息率 8%；每月新增供款約 1.7 萬，但保留低息一按
- 全盤轉按：贖回原一按須付罰息（800 萬 × 1% = 8 萬港元）+ 退回現金回贈，新合計 1,000 萬按揭，利率 H+1.3% 封頂 3.25% [web:144]
經計算，因罰息期內轉按成本太高，林先生選擇二按過渡，待罰息期結束後再考慮全盤轉按整合。
H2：罰息期陷阱與最佳轉按時機
銀行按揭普遍設 2 年罰息期，期內提早還款須付貸款額 1%–3% 罰息，並退回現金回贈 [web:144]。轉按最佳時機是「罰息期完結前 3 個月」開始申請，因整個流程需時 1.5–2 個月，剛好趕及無罰息退出 [web:140][web:147]。
提示：如使用按揭轉介，業主只須退還銀行原有現金回贈，毋須退還轉介公司另外提供的回贈 [web:144]。
H2：三種按揭操作五大常見陷阱
- 陷阱一：只看現金回贈忽略罰息期 — 短期內換樓人士隨時得不償失 [web:144]
- 陷阱二：發展商二按「呼吸 Plan」首兩年低息，第三年息率倍升至 5%–6% [web:143]
- 陷阱三：加按時誤以為可借盡六成 — 實際受 DTI 50% 限制
- 陷阱四：轉按估價不足 — 須向多家銀行索取估價，揀最高者 [web:121]
- 陷阱五：忽略律師費及手續費 — 轉按一次成本約 1.5 萬–3 萬港元
H2：Dragon Credits 二按、加按、轉按一站式服務
- 持牌放債人：嚴守《放債人條例》及 48% APR 上限
- 一線財務公司息率：二按低至 5% 起，較市場二線平均水平更具競爭力
- 彈性審批：自僱、信貸欠佳、銀行被拒人士均歡迎
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- 快速批核：二按最快 3 個工作天放款
H2：相關閱讀與內部連結
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H2：二按、加按、轉按常見問題（FAQ Schema）
Q：二按與加按最大分別是什麼？
A：二按涉及兩間不同金融機構，原銀行一按保留，另向其他機構申請第二次按揭；加按則由原承按銀行加借，只涉及單一機構 [web:143]。
Q：做二按必須得到一按銀行同意嗎？
A：是。買新盤申請二按必須先得到承造一按銀行同意，並進行壓力測試 [web:143]。
Q：轉按可以慳幾多息？
A：視乎原按揭息率與新計劃差距。2026 年銀行減息後，由 H+1.5% 轉至 H+1.3% 連封頂 3.25%，加上 1.5% 現金回贈，首年可慳逾 10 萬港元 [web:142]。
Q：罰息期內可唔可以轉按？
A：可以，但需付罰息（一般 1%–3%）並退回原銀行現金回贈。最佳做法是於罰息期完結前 3 個月開始申請 [web:140][web:144][web:147]。
Q：二按息率是否一定比加按高？
A：是。二按由風險較高的二線／三線財務公司或發展商承造，息率介乎 5%–18%；加按則跟隨原銀行一按息率水平 [web:141][web:143]。
Q：加按與轉按邊個套現額度更高？
A：一般情況下轉按套現額度較加按高，因新銀行會重新評估物業最新估值；惟轉按須付律師費及手續費，需綜合計算 [web:138]。
H2：總結 — 選對策略，省百萬利息
二按、加按、轉按三者各有定位：二按適合保留原低息一按、短期周轉的業主；加按適合與原銀行關係良好、套現額不大的客戶；轉按則最適合罰息期已過、希望追逐最低息率及最高現金回贈的業主。在決定前，建議比較自身原按揭餘額、罰息成本、新計劃利率及現金回贈、以及未來 3–5 年的財務規劃。Dragon Credits 信貸顧問可為您免費比較三種方案的實際淨成本，並協助您與多家銀行議價，務求釋放物業最大價值。
忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。