村屋、居屋、公屋（租置計劃）是香港三類最常見的「非私樓」物業，按揭規則與一般私人屋苑差異甚大 [web:30][web:181][web:185]。村屋涉及業權、滿意紙、僭建等複雜問題；居屋設政府擔保期，新居屋白表可借九成；公屋（租置）綠表更可承造高達 95% 按揭 [web:184][web:185][web:188]。三類房屋的按揭成數、最長還款期、補地價要求各有不同，選錯按揭策略可能令首期支出多出數十萬港元，甚至面臨撻訂風險。本指南由 Dragon Credits 信貸顧問團隊整合 2026 年最新政策（白居二 7,000 配額、租置擔保期延長至 50 年、新居屋 8,316 伙）[web:185][web:187][web:190]，為您逐一拆解三類房屋按揭規則、補地價程序、注意事項及實戰策略。
H2：村屋、居屋、公屋三類房屋本質分別
- 村屋：新界小型屋宇，多為 3 層高、每層約 700 呎，由原居民丁權興建或一般私人興建
- 居屋：政府資助出售房屋，由房委會以市值約 5–7 折發售；新居屋設政府擔保期，二手居屋分白表（須資產審查）及綠表（公屋戶申請） [web:184][web:187]
- 公屋（租置計劃）：將公共屋邨單位以折扣價售予合資格租戶，房委會與銀行簽訂「按揭保證契據」，提供高成數按揭優惠 [web:185][web:188][web:191]
H2：村屋按揭規則 — 2026 最新成數與條件
H3：村屋最高按揭成數
自 2023 年金管局放寬按揭成數後，2026 年村屋按揭成數普遍與一般私樓接軌（須使用按揭保險）[web:30][web:186][web:192]：
- 1,000 萬港元以下：首置最高 85%、非首置 80% [web:30][web:186]
- 1,000 萬至 1,125 萬港元：首置 80–85%（貸款上限 900 萬）、非首置 80% [web:30][web:181]
- 1,125 萬至 1,500 萬港元：劃一 80% [web:30][web:181]
- 1,500 萬至 1,715 萬港元：70–80%（貸款上限 1,200 萬）[web:30][web:186]
- 1,715 萬以上：劃一 70% [web:186]
如不申請按揭保險，村屋不論任何樓價，最高按揭成數均為 7 成 [web:186]。
H3：村屋按揭七大難題
- 難題一：滿意紙（Certificate of Compliance） — 證明村屋符合屋宇署規定，銀行普遍要求方批核按揭 [web:181][web:192]
- 難題二：業權問題 — 部分舊村屋業權不清晰，需律師詳細查冊
- 難題三：僭建 — 加建違建會大幅影響估價，甚至銀行拒批 [web:181]
- 難題四：路權及水電 — 進入村屋的通道屬私人路或公家路、水電供應穩定性 [web:182]
- 難題五：估價困難 — 同一村屋成交個案稀疏，銀行估價往往保守 [web:181]
- 難題六：樓齡限制 — 申請按保時樓齡 + 還款期不得超過 55 年 [web:186]
- 難題七：丁屋限制 — 原居民丁屋若未補地價不可自由轉讓
H3：村屋按揭利率與還款期
村屋可申請 H 按，與私樓按揭計劃相若，普遍可達 H+1.3% 封頂 P-2.5% [web:183]。最長還款期一般 25–30 年，視乎樓齡及借款人年齡而定。
H2：居屋按揭規則 — 政府擔保期係關鍵
H3：新居屋按揭特點
新居屋設 30 年政府擔保期，買家享有以下優惠 [web:184]：
- 白表買家最高可借 9 成按揭，款期長達 25 年
- 毋須提供入息證明
- 毋須通過壓力測試
- 一般 18 年樓齡或以下的居屋，銀行亦會提供與新居屋同等條款 [web:184]
H3：二手居屋按揭注意事項
二手居屋必須留意樓齡與擔保期餘下年期 [web:184]：
- 樓齡 18 年以下：擔保期還餘 10 多年，銀行普遍提供與新居屋同等條款
- 樓齡 24 年：擔保期只餘 6 年，9 成按揭還款期需大幅縮短至餘下擔保期，月供大增
- 擔保期已過：必須補地價或承造私樓按揭，需通過壓力測試及入息證明
H3：白居二（白表二手居屋計劃）2026
2026 年房委會公佈白居二配額為 7,000 個，與居屋同步於 4 月 30 日接受申請 [web:187]。白居二申請人可購買未補地價二手居屋，並享有與綠表相若按揭優惠：
- 最高按揭成數：9 成
- 入息及資產限額：須符合白表申請條件
- 購買對象：第二市場上未補地價的居屋單位
H3：補地價（Premium Payment）
居屋業主想將單位放售予非白居二人士，必須先補地價，令居屋變成自由市場物業 [web:184]。補地價金額按物業現時市值乘以購入時的折扣率計算。
- 時機策略：在市場淡靜、估價較低時補地價，可減低補地價成本 [web:184]
- 補地價後優勢：可申請按保獲得高成數按揭、加擔保人、選 H 按計劃 [web:184]
H2：公屋（租置計劃）按揭規則
H3：租置計劃 2023 政策放寬
2023 年施政報告宣佈放寬租置公屋擔保期及還款期 [web:185]：
- 一手租置：擔保期由 25 年延長至 30 年；最長還款期由 25 年延長至 30 年
- 二手租置：擔保期由 25 年延長至 50 年；最長還款期由 25 年延長至 30 年
H3：租置公屋最新按揭成數
- 一手綠表：劃一 95% [web:185]
- 二手綠表：首 40 年 95%；第 40–50 年 80% [web:185]
- 二手白表：首 40 年 90%；第 40–50 年 80% [web:185]
H3：房委會「按揭保證契據」
房委會已與多間銀行及財務機構簽訂《按揭保證契據》[web:188][web:191]：
- 房委會向財務機構提供按揭保證
- 財務機構以優惠條款提供按揭：包括優惠利率、最高貸款額為買價減意向金 2,500 元、還款期長達 30 年
- 如業主違約，財務機構出售單位仍未能全數還清欠款，房委會根據契據代為支付餘款，再向業主追討
H3：租置計劃申請流程
- 步驟一：接獲房屋委員會發出的邀請信 [web:185]
- 步驟二：填妥申請表格及繳交意向金 2,500 港元
- 步驟三：收到房委會發出的確認函
- 步驟四：比較不同銀行按揭計劃，遞交按揭申請
- 步驟五：律師樓辦理買賣及按揭契
H2：村屋 vs 居屋 vs 公屋按揭一表比較
- 最高按揭成數：村屋 85%（首置／按保）｜居屋 90%（白表新居屋）｜公屋（租置）95%（一手綠表） [web:30][web:184][web:185]
- 最長還款期：村屋 30 年｜居屋 25 年（受擔保期限制）｜公屋（租置）30 年 [web:185][web:186]
- 政府擔保：村屋無｜新居屋 30 年｜租置一手 30 年、二手 50 年 [web:184][web:185]
- 壓力測試：村屋需要｜新居屋豁免｜租置豁免 [web:184]
- 入息證明：村屋必需｜新居屋豁免｜租置須通過房委會審核 [web:184][web:188]
- 補地價：村屋丁屋需補｜居屋未補地價可申白居二｜公屋（租置）已享優惠價，二手轉售亦受限
H2：三類房屋按揭五大共同注意事項
- 注意一：估價要充足 — 三類房屋估價普遍較私樓保守，建議比較 2–3 家銀行估值 [web:181]
- 注意二：擔保期影響還款期 — 居屋及租置計劃擔保期愈短，最長還款期愈短 [web:184][web:185]
- 注意三：物業狀況審查 — 銀行對僭建、滿意紙、業權有嚴格要求 [web:181]
- 注意四：律師費及雜費 — 三類房屋律師費 8,000–15,000 港元、估價費 500–2,000 港元
- 注意五：選擇對應銀行 — 部分銀行對村屋／居屋／租置計劃審批較嚴，建議事先查詢 [web:188]
H2：四大實戰個案
H3：個案一：元朗村屋首置 800 萬
陳先生首置購入元朗村屋 800 萬港元，因物業已取得滿意紙、業權清晰、無僭建，銀行估足價，承造 85% 按揭（680 萬，30 年期、H+1.3% 封頂 3.25%）[web:30][web:186]，每月供款約 33,140 港元，DTI 約 49%，順利批核。
H3：個案二：白居二購買 12 年樓齡居屋 500 萬
黃太透過白居二計劃購買 12 年樓齡居屋 500 萬港元，因擔保期還餘 18 年，銀行批出 9 成按揭（450 萬）、25 年期、毋須壓測、毋須入息證明 [web:184][web:187]，月供約 21,930 港元。
H3：個案三：補地價放售已過擔保期居屋
張先生持有 25 年樓齡居屋，擔保期僅餘 5 年，他在估價較低市況補地價約 80 萬港元，其後以 600 萬港元放售，買家得以申請按保 90% 按揭，順利成交 [web:184]。
H3：個案四：租置公屋一手綠表 95% 按揭
林先生為長期公屋租戶，獲房委會邀請信購買單位 200 萬港元。透過房委會《按揭保證契據》安排，銀行批出 95% 按揭（190 萬）、30 年期，意向金僅 2,500 港元 [web:188][web:185]，月供約 9,260 港元，遠低於原本月租。
H2：補地價策略 — 何時補最划算？
補地價金額 = 物業現市值 × 原折扣率。例如居屋以市值 50% 售出，現市值 600 萬，補地價金額為 600 萬 × 50% = 300 萬港元。當市場淡靜、估價較低時補地價，可大幅減低補地價支出 [web:184]。
補地價資金來源策略：
H2：Dragon Credits 三類房屋按揭一站式服務
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H2：相關閱讀與內部連結
- 樓宇按揭主題頁 —— /mortgage-loan/
- 業主貸款主題頁（涵蓋未補地價居屋／公屋業主貸款）—— /owner-loan/
- 《樓宇按揭十大注意事項｜2026 香港按揭申請懶人包》—— /blog/mortgage-top-10-tips/
- 《二按 vs 加按 vs 轉按 三者分別與選擇策略》—— /blog/second-mortgage-vs-refinance/
- 《銀行按揭被拒？財務公司樓宇按揭全攻略》—— /blog/bank-mortgage-rejected/
- 《自僱人士／自由工作者點樣申請樓宇按揭？》—— /blog/self-employed-mortgage/
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H2：村屋／居屋／公屋按揭常見問題（FAQ Schema）
Q：村屋最高按揭成數可達多少？
A：使用按揭保險，1,000 萬以下村屋首置最高 85%；不使用按保則一律最高 70% [web:30][web:186]。
Q：購買村屋必須有滿意紙嗎？
A：是。銀行普遍要求村屋有滿意紙才會批核按揭，否則須先處理或大幅降低按揭成數 [web:181][web:192]。
Q：白居二 2026 最高可借幾多按揭？
A：白居二申請人可購買未補地價二手居屋，最高 9 成按揭，2026 年配額為 7,000 個 [web:187]。
Q：居屋擔保期過後應該點處理？
A：可考慮補地價變成自由市場物業，下手買家可申請按保高成數按揭；建議於市場淡靜估價低時補地價 [web:184]。
Q：租置公屋最高可借多少？
A：一手綠表最高 95%、二手綠表首 40 年 95%、二手白表首 40 年 90% [web:185]。
Q：公屋（租置）按揭意向金幾多？
A：繳付 2,500 港元意向金，銀行最高貸款額為買價扣減意向金後的餘額 [web:188]。
H2：總結 — 三類房屋各有玄機，選對策略事半功倍
村屋、居屋、公屋三類資助／非私樓物業按揭規則差異極大：村屋雖然按揭成數可達 85%，但要應對估價、業權、滿意紙、僭建等複雜問題；居屋受政府擔保期限制，新居屋白表可借九成且豁免壓測，但二手居屋必須留意擔保期餘下年期；公屋（租置計劃）享有房委會擔保契據，2023 年起更放寬至 50 年擔保期、95% 按揭，是最容易上會的選擇。Dragon Credits 信貸顧問熟悉三類房屋按揭技巧，可為您提供專業比較及補地價貸款方案，協助您以最少首期、最低利率上會。
忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。