樓宇按揭是大部分香港人置業的必經之路，但隨著金管局近年多次調整按揭政策，包括2024年放寬按揭成數及2025年暫停加息2厘的壓力測試，按揭市場規則已與數年前大不相同 [web:30][web:31]。本指南將由 Dragon Credits 的專業按揭顧問團隊，為您系統地拆解一按、二按、加按與轉按的分別、最新按揭成數上限、DTI 供款與入息比率要求、銀行按揭與財務公司按揭的差異，以及自僱人士及信貸紀錄欠佳人士的申請策略。
H2：什麼是樓宇按揭？香港按揭基本概念
樓宇按揭（Mortgage）是指買家以所購物業作為抵押品，向銀行或持牌財務公司借入貸款以支付樓價餘額。借款人於指定還款期內按月攤還本金及利息，貸款全數還清後，物業契約解除抵押。香港按揭市場由香港金融管理局（金管局）負責監管銀行按揭業務，按證保險公司（HKMC Insurance）則負責高成數按揭保險計劃 [web:36]。
H2：一按、二按、加按、轉按四大按揭類型分別
H3：一按（First Mortgage）
一按是物業的第一次按揭，亦即買家初次置業時向銀行申請的按揭貸款。由銀行承做的一按最高成數受金管局指引限制，目前 1,000 萬港元以下自用住宅物業透過按揭保險計劃最高可達九成 [web:30]。
H3：二按（Second Mortgage）
二按是指業主在原有銀行一按以外，再向發展商或財務公司申請第二次按揭。當銀行一按只能借至七成，業主可透過二按補足餘下成數，從而減低首期負擔 [web:35][web:38]。二按由於風險較高，息率通常高於一按，常見於發展商「呼吸Plan」或財務公司高成數按揭。
H3：加按（Mortgage Plus / Equity Cash Out）
加按是指業主在原有承按銀行重新評估物業價值後，於同一機構內提取額外貸款套現，常見於樓價上升、業主需資金作裝修、投資或業務周轉時 [web:35][web:38]。加按只涉及單一承按機構，手續較轉按簡單，但須重新計算 DTI。
H3：轉按（Refinance / Refinancing HK）
轉按是指業主將物業由原有承按銀行轉移至另一間銀行承做新按揭，目的可以是取得更低利率、更高現金回贈、更高貸款額（轉按套現），或甩走按揭保險 [web:41]。轉按又分「平手轉按」與「轉按套現」兩種：前者貸款額不變，後者則因樓價上升而提取多餘資金 [web:41]。
延伸閱讀：想深入了解三者比較策略，請參閱本站文章《二按 vs 加按 vs 轉按 三者分別與選擇策略》。
H2：2026年最新香港按揭成數一覽
自2024年2月28日金管局實施「減辣」措施後，自用住宅物業按揭成數獲得大幅放寬 [web:30][web:34]：
- 1,000萬港元以下：首置固定收入人士最高九成；其他人士最高八成
- 1,000萬至1,125萬港元：最高八至九成（貸款上限900萬）
- 1,125萬至1,500萬港元：最高八成
- 1,500萬至1,715萬港元：最高七至八成（貸款上限1,200萬）
- 1,715萬至3,000萬港元：最高七成
- 3,000萬港元以上：最高六成
- 非自用住宅物業：劃一上調至六成 [web:30]
居屋按揭方面，一手居屋及未補地價二手居屋，綠表最高可達九成五，白表最高可達九成，還款年期最長三十年 [web:30]。
H2：DTI 供款與入息比率與壓力測試最新規定
金管局已於2025年正式暫停實施多年的加息2厘按揭壓力測試 [web:28][web:33]。然而，這並不代表借款人可以無視入息要求。銀行於審批按揭時仍須嚴格按照 DTI（Debt-to-Income Ratio，供款與入息比率）50% 的上限把關 [web:36][web:39]。
DTI 計算方式為：申請人每月所有債務供款（包括新按揭、現有貸款、信用卡最低還款）÷ 每月入息 ≤ 50%。如借款人持有多於一項按揭物業，DTI 上限將收緊至40% [web:33]。此外，銀行亦會參考 TU 環聯信貸評級，A 至 C 級客戶最易獲批最佳利率 [web:36]。
H2：銀行按揭 vs 財務公司按揭 — 主要差異
銀行按揭與財務公司按揭各有優劣，借款人應因應自身情況選擇：
- 利率：銀行按揭利率通常較低（H+ 或 P-），財務公司按揭利率較高，但批核彈性較大 [web:32][web:35]
- 入息證明：銀行要求嚴格的糧單、稅單及銀行月結單；財務公司接受彈性入息證明，自僱人士較易申請
- TU 信貸評級：銀行傾向只批核 TU A–C 級客戶；財務公司接受 D 級或以下，甚至設有免TU方案
- 成數限制：銀行受金管局指引嚴格限制；財務公司不受相同指引限制，可承做更高成數
- 批核時間：銀行通常需 4–6 星期；財務公司最快 3–7 個工作日完成審批
H2：自僱人士及信貸紀錄欠佳人士如何申請樓宇按揭？
H3：自僱人士的入息證明替代方案
自僱人士因缺乏固定糧單，向銀行申請按揭時往往受阻。Dragon Credits 接受以下文件作為入息證明：最近兩年報稅表、最近六個月公司及個人銀行月結單、商業登記證、會計師核證的損益表，以及租金收入證明等。透過綜合分析現金流，我們可以為自僱客戶提供較銀行更具彈性的批核標準 [web:31]。
H3：信貸紀錄欠佳人士的申請策略
TU 評級為 D 級或以下、曾有遲還或破產紀錄人士，銀行通常拒批按揭。財務公司樓宇按揭以物業價值為主要審批考慮，借款人即使 TU 級數較低仍有機會獲批。建議申請前先索取自身 TU 報告核對紀錄，並透過按時還款逐步改善評級。
延伸閱讀：詳細策略可參閱《銀行按揭被拒？財務公司樓宇按揭全攻略》及《自僱人士／自由工作者點樣申請樓宇按揭？》。
H2：樓宇按揭申請流程及所需文件
H3：六步申請流程
- 步驟一：物業估價 — 透過銀行或專業估價行為心儀物業進行估價
- 步驟二：填寫按揭申請表並遞交所需文件
- 步驟三：信貸審批 — 銀行或財務公司核實入息、DTI、TU 評級
- 步驟四：發出按揭批核信（Approval-in-Principle / Letter of Offer）
- 步驟五：律師樓辦理按揭契、轉名契等法律文件
- 步驟六：銀行於成交日將按揭款項轉至賣方律師樓，物業正式成交
H3：所需文件清單
- 身份證明：申請人香港身份證副本
- 住址證明：最近三個月水電煤、銀行月結單或政府信件
- 入息證明：最近三個月糧單、稅單、強積金供款紀錄；自僱人士須提供報稅表及財務報表
- 物業文件：臨時買賣合約、物業地址、估價報告
- 信貸紀錄：必要時提供 TU 環聯信貸報告
H2：按揭計算機 — 點樣計每月供款？
每月按揭供款受三大因素影響：貸款額、按揭年期及實際年利率。以一個 800 萬港元物業、八成按揭（即貸款 640 萬）、25 年還款期、年利率 3.5% 為例，每月供款約為 32,041 港元；按 DTI 50% 計算，借款人每月入息須達約 64,082 港元 [web:27][web:37]。
Dragon Credits 網站設有免費【按揭計算機】，輸入樓價、按揭成數、年期及息率即可即時計算每月供款及最低入息要求。
H2：為何選擇 Dragon Credits 承造樓宇按揭？
- 持牌放債人：嚴格按照《放債人條例》（香港法例第163章）營運
- 高成數方案：自用住宅最高承做九成樓宇按揭
- 彈性入息要求：自僱人士、freelancer、佣金收入者均歡迎申請
- 快速批核：最快3個工作天完成預批，省時省力
- 一站式服務：由估價、按揭申請至律師簽契全程跟進
H2：相關閱讀與內部連結
- 《樓宇按揭十大注意事項｜2026 香港按揭申請懶人包》—— /blog/mortgage-top-10-tips/
- 《二按 vs 加按 vs 轉按 三者分別與選擇策略》—— /blog/second-mortgage-vs-refinance/
- 《銀行按揭被拒？財務公司樓宇按揭全攻略》—— /blog/bank-mortgage-rejected/
- 《自僱人士／自由工作者點樣申請樓宇按揭？》—— /blog/self-employed-mortgage/
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H2：樓宇按揭常見問題（FAQ Schema）
Q：壓力測試暫停後是否完全不用做入息評估？
A：否。雖然金管局已於2025年暫停加息2厘的壓力測試，但銀行仍須按 DTI 50% 上限審批按揭，持有多於一項按揭物業者 DTI 上限收緊至40% [web:33][web:36]。
Q：樓宇按揭最高可借幾多成？
A：自用住宅物業最高可借九成（樓價1,000萬以下及首置固定收入人士），1,500萬港元以上物業則逐級遞減，3,000萬以上最高六成 [web:30][web:34]。
Q：二按息率比一按高很多嗎？
A：二按由發展商或財務公司提供，息率普遍高於銀行一按。借款人應評估總利息成本，避免因二按負擔過重影響供款能力 [web:35]。
Q：TU 信貸評級多少才能成功申請按揭？
A：銀行普遍接受 TU A 至 C 級申請人；D 級或以下建議考慮財務公司樓宇按揭，部分產品甚至設有免TU方案 [web:36]。
Q：轉按可以慳幾多息？
A：視乎原有按揭息率、新按揭計劃及現金回贈。如新計劃較原有低 0.5 厘，於 25 年供款期內可慳數十萬港元利息 [web:41]。
Q：自僱人士冇糧單點申請按揭？
A：可提供報稅表、銀行月結單、商業登記證及會計師核證財務報表代替糧單，財務公司接受度較銀行高。
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